Een nationale aanpak is hard nodig om te voorkomen dat wat nu nog funderingsproblematiek wordt genoemd, ontaardt in een funderingscrisis. Dat vraagt volgens een advies van de Raad van de leefomgeving en infrastructuur (Rli) om betere informatie over de kans op schade en een eenvoudige subsidieregeling voor woningeigenaren. Raadslid en commissievoorzitter Jantine Kriens: “Het is essentieel dat de overheid naast de burgers gaat staan. Daarbij hebben waterschappen een belangrijke rol.”
Een omvangrijk, complex en nog groeiend probleem dat het gevolg is van leven in een laaggelegen land met veel slappe bodems. Zo omschrijft de Raad van de leefomgeving en infrastructuur de funderingsproblematiek in het vanmiddag gepresenteerde advies Goed gefundeerd.
In het maatschappelijk debat wordt regelmatig aangehaald dat er bij ‘een miljoen gebouwen’ een kans op schade is vanwege een aangetaste fundering. De Rli heeft zowel Deltares en TNO als het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) gevraagd om te onderzoeken of dit wel klopt. Op basis van de onderzoeksresultaten is het aantal flink naar beneden bijgesteld.
De Raad noemt het een realistischer uitgangspunt dat ongeveer 425.000 ofwel 6 procent van alle gebouwen tussen nu en 2035 te maken krijgen met matige tot ernstige schade als gevolg van aantasting van de fundering. Maar dit aantal kan ook hoger uitvallen gezien de onzekerheden. Het risico komt in grote delen van het land voor.
Funderingsschade kan verschillende oorzaken hebben, zoals verlaging van de grondwaterstand, bodemdaling, droogte, werkzaamheden in de omgeving, veroudering en fouten in de constructie. De kosten kunnen aanzienlijk zijn: circa 60.000 euro voor technische maatregelen bij een gemiddeld gebouw en zo’n 120.000 euro voor funderingsherstel van een gemiddeld gebouw op palen. Zonder hulp van de overheid lopen de maatschappelijke kosten op den duur op tot ruim 50 miljard euro.
Nationale aanpak hard nodig voor transparantie
De Rli constateert echter dat momenteel geen van de betrokken partijen belang heeft bij transparantie over de funderingen onder gebouwen (zie de infographic met knelpunten). Om dit te doorbreken is volgens de Raad een nationale aanpak hard nodig. Het kabinet moet daarvoor tot en met 2035 ruim 12 miljard euro ter beschikking stellen.
In het advies wordt voor de nationale aanpak een reeks aanbevelingen langs vijf sporen gepresenteerd (zie kader onderaan). Zoals: maak per gebouw de funderingsschade inzichtelijk, subsidieer onderzoek en herstel door woningeigenaren, laat lokale overheden een preventieplan opstellen en stel een nationaal coördinator aan.
De Rli geeft ook aan dat gemeenten, waterschappen en provincies veel meer kunnen doen om problemen met funderingen te voorkomen. Bijvoorbeeld door het waterpeil in veenweidegebieden bij bodemdaling niet te verlagen of door in stedelijk gebied te zorgen dat het grondwaterpeil niet te veel varieert.
Jantine Kriens
“Wij moeten niet blijven wachten en er nu echt iets aan doen”, zegt Jantine Kriens. Zij is sinds juli 2020 lid van de Rli en heeft bij dit advies de rol van commissievoorzitter. Kriens was eerder algemeen directeur van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG) en wethouder in Rotterdam. “Ik ben met pensioen maar doe nog enkele dingen, waaronder deze raadsfunctie. Het is inmiddels mijn derde advies in een paar jaar tijd.”
Advies bruikbaar voor kabinetsformatie
De demissionaire ministers Hugo de Jonge (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties), Piet Adema (Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit), Christianne van der Wal-Zeggeling (Natuur en Stikstof) en Mark Harbers (Infrastructuur en Waterstaat) vroegen het advies aan in oktober 2023. Zij verzochten de Rli om vóór 1 maart een voorstel voor het nieuwe kabinet voor te bereiden over hoe het Rijk samen met alle betrokken partijen kan komen tot een nationale aanpak van funderingsschade die uitvoerbaar en rechtvaardig is. De deadline is keurig gehaald; De Jonge en Harbers hebben deze middag het advies in ontvangst genomen.
De partijen die meedoen aan de kabinetsformatie, kunnen het advies nu gebruiken voor besluitvorming. “Het is een beetje ander advies dan wij meestal maken”, licht Kriens toe. “We zijn veel verder gegaan in het operationaliseren van ons voorstel en komen met verschillende concrete aanbevelingen.”
Wat is de belangrijkste boodschap aan de regering?
“Zorg ervoor dat de markt gaat werken. Dat is nu niet het geval omdat funderingsschade niet wordt ingeprijsd. Eigenlijk wil niemand van deze schade weten, of het nu gaat om de verkoop of de koop van een huis. Dat moet worden doorbroken door meer informatie boven tafel te krijgen. Hierbij is essentieel dat de overheid naast de burgers gaat staan en gedurende een beperkte tijd een aantal ondersteunende maatregelen neemt. We gaan uit van een periode van twaalf jaar voor deze ontzorging. Want als je in één klap de funderingsschade meeneemt, heeft dat voor alle huidige woningeigenaren verschrikkelijk veel gevolgen.”
Waarom is een nationale aanpak hard nodig?
“Momenteel ontbreken structurele aandacht en actie voor funderingsproblemen. Wij weten in ons land al dik twintig jaar dat er veel problemen met de funderingen zijn en dat ze alleen maar erger worden. Eerst werd vooral gewezen op het waterpeil maar de gevolgen van klimaatverandering gaan veel verder. Zo speelt bijvoorbeeld verdroging een steeds belangrijkere rol. Verder is er in bepaalde buurten en wijken sprake van een opeenstapeling van het funderingsprobleem met veel andere problemen. Door het niet inprijzen van de funderingsschade hebben we het vraagstuk voor ons uitgeschoven. Dat kunnen wij ons niet meer veroorloven.”
Jullie leggen bij de nationale aanpak de nadruk op de doeltreffendheid van gekozen oplossingen, in plaats van de rechtmatigheid en doelmatigheid waarnaar in het rijksbeleid te vaak wordt gekeken. Waarom deze keuze?
“We vinden doeltreffendheid een zeer belangrijk uitgangspunt. Als het funderingsprobleem alleen maar bij de individuele eigenaar wordt gelaten, dreigt er een enorme juridisering als je niet oppast. Want dan gaat iedereen zeggen: ik moet de schade nu wel betalen maar het is de schuld van bijvoorbeeld het waterschap. Terwijl er veel verschillende oorzaken kunnen zijn. Daarom willen wij het omkeren. Sommige dingen moeten gewoon gezamenlijk worden gedaan. In een woningblok kan het niet zo zijn dat één huiseigenaar het funderingsprobleem gaat oplossen. Zorg er ook voor dat burgers zelf verantwoordelijk zijn binnen de nationale aanpak. Want als de aardgasproblematiek in Groningen iets heeft geleerd, is het wel dat je niet over de hoofden van mensen heen moet gaan.”
De funderingsschade is enorm en neemt toe, constateren jullie op basis van het onderzoek door Deltares/TNO en het KCAF en van gesprekken met mensen in het land. Welke nieuwe inzichten heeft dit opgeleverd?
“Wij hebben een preciezer beeld gekregen van de problematiek en de gevolgen daarvan, ook voor individuele burgers. Zo blijken de verschillen groter te zijn dan eerder gedacht. Het maakt echt veel uit of je een woning in een Fries veenweidegebied of in een oudere wijk in de stad bezit. Ook hebben we scherper op tafel dat op pandniveau het niet goed bekend is hoe het zit met de funderingsschade. Dat maakt het voor een woningeigenaar of huizenkoper erg lastig om de situatie precies in te schatten. Niemand is hierdoor veilig. Sterk op het netvlies staat bij mij het voorbeeld van een man die met een niet zo’n hoog inkomen drie jaar geleden een woning van een corporatie kocht. Hij liet bouwkundig onderzoek doen en kreeg te horen dat het helemaal goed zat, terwijl er in de gehele wijk een enorme funderingsproblematiek blijkt te zijn. Nu wordt hij geconfronteerd met allerlei zettingsproblemen. Heel zuur!”
Jullie benadrukken het belang van betere informatie over de risico’s op funderingsschade. Hoe kan dit vorm krijgen?
“Deze informatievoorziening, met daaraan verbonden een wettelijke informatieplicht, is gewoon nodig voor een gezond werkende markt. We willen dat er per gebouw een compleet beeld bestaat: is er wel of geen sprake van funderingsschade? En hoe groot is de kans daarop? De overheid moet de verantwoordelijkheid nemen om de informatievoorziening stevig op orde te krijgen.”
Jullie pleiten voor een eenvoudige subsidieregeling in verband met de kosten voor woningeigenaren tijdens de overgangsperiode van twaalf jaar naar volledige transparantie. Hoe zou de regeling eruit moeten zien?
“Wij stellen deze subsidies voor woningeigenaren voor: 90 procent van de kosten van onderzoek naar de fundering, 70 procent voor het laten opstellen van een herstelplan en 30 procent voor het herstellen van de funderingsschade. Wij denken dat de hoge subsidies bij de eerste twee kostensoorten de manier is om in een hoog tempo de informatievoorziening goed te krijgen en het voor individuele burgers mogelijk te maken om snel consequenties te trekken. Een belangrijk punt is ook dat banken zorgen voor goede leenmogelijkheden, zodat iedereen in staat is om het herstel op te pakken. We pleiten ervoor dat de subsidieregeling niet ingewikkeld wordt gemaakt door allerlei categorieën te onderscheiden. Probeer maatwerk te leveren maar wel vanuit eenvoud.”
De waterhuishouding speelt bij de preventie van funderingsschade een cruciale rol, staat in het advies. Wat betekent dit voor oplossingen?
“Dat er een goed gesprek wordt gevoerd over bijvoorbeeld het waterpeil of de waterberging. Dit lijkt voor sommige waterschappen nog een grote taak. Funderingsschade moet gewoon een belangrijk item zijn om rekening mee te houden.”
Jullie vragen van gemeenten, waterschappen en provincies een grote inzet op het voorkomen van funderingsschade. Hoe ziet u hierbij de inbreng van waterschappen?
“Ik heb in mijn VNG-tijd altijd het mooie van waterschappen gevonden dat ze zo hands-on zijn. Zij hebben heel veel technische kennis en dat is ontzettend belangrijk. Wij bevelen aan dat waterschappen, gemeenten en provincies van het Rijk de opdracht krijgen om in de periode 2025-2026 gezamenlijk plannen op te stellen voor het voorkomen en beperken van funderingsschade in de gebouwde omgeving. Ik denk dat de uitvoeringskracht in hoge mate bij de waterschappen ligt. Pak dus een grote rol!”
Wat vindt u van het recente rapport van ABN AMRO, ING en Rabobank over de gevolgen van de klimaatverandering voor de woningmarkt? Hierin wordt funderingsschade een van de grootste kostenposten genoemd en pleiten de banken voor een verplicht uniform klimaatlabel.
“Ik begrijp het pleidooi maar banken moeten hierin ook zelf hun verantwoordelijkheid nemen. Verder mag er geen vertraging optreden, omdat het weer iets groters moet worden. Voor ons staat voorop dat de informatievoorziening over funderingen op orde wordt gebracht en daaraan een informatieplicht wordt gekoppeld. Dat kun je dan op termijn verbreden naar een klimaatlabel. Maar laten we het nu vooral heel concreet en praktisch houden.”
AANBEVELINGEN LANGS VIJF SPOREN
Spoor 1: Beschikbaarheid van risico-informatie over funderingsschade verbeteren
- Maak met een openbare funderingsdatabase de kans op funderingsschade per gebouw inzichtelijk.
- Stimuleer gebiedsgericht onderzoek naar de staat van funderingen.
- Subsidieer funderingsonderzoek voor eigenaren.
- Verplicht verkopers en verhuurders met ingang van 1 januari 2029 om bij verkoop of bij nieuwe huurovereenkomsten informatie te verstrekken over de kans op funderingsschade.
- Laat preventieplannen opstellen door decentrale overheden.
- Voorkom schade bij nieuwbouw.
- Zorg voor een loket waar gebouweigenaren en bewoners terecht kunnen met vragen op het gebied van funderingsschade.
- Versterk de positie van gemeenten om te komen tot een gebiedsgerichte aanpak van herstel van funderingsschade en gevolgschade.
- Bied gebouweigenaren in de overgangsfase naar volledige transparantie over funderingsrisico’s 70 procent subsidie voor het laten opstellen van een herstelplan.
- Bied gebouweigenaren in de overgangsfase naar volledige transparantie over funderingsrisico’s 30 procent subsidie voor het herstellen van funderingsschade.
- Zorg dat iedereen het bedrag kan lenen dat boven op het subsidiebedrag nodig is voor funderingsherstel (zo nodig met kwijtschelding van rentelasten én uitstel van aflossing).
- Wijs een coördinerend minister aan voor de funderingsproblematiek.
- Stel een Nationaal Coördinator Funderingsproblematiek aan die sturing geeft aan een interbestuurlijk programma funderingsproblematiek.
- Introduceer certificering voor funderingsonderzoek en herstelplannen.
- Bevorder opschaling en innovatie.
